קבוצת רכישה מהי

מי המארגן

מי המארגן? מה ניסיונו בתחום? האם קיימים פרויקטים קודמים שאורגנו על ידו והחלו להיבנות?
האם כבר אוכלסו פרויקטים בקבוצות שאורגנו ע"י אותו המארגן?

האם קיים דוח "0"?

דוח "0" הינו דוח שמבוצע ע"י שמאי מקרקעין, מוכר במערכה הבנקאית, הבודק וסוקר בהרחבה, מנקודת ראות כלכלית/פיננסית את תאור הפרויקט, זכויות הבניה, אומדן עלות כוללת של הפרויקט, תוך חלוקה יחסית של העלות ביחס לכל יחידה ויחידה בהתאם לתוכניות הרעיוניות.
הערה: יש לזכור כי אמדן עלות היחידה הינו הערכה בלבד ולכן חשוב שבדוח ה-"0" יערך ע"י שמאי מוכר ובעל ניסיון מוכר בתחומו.

מי עו"ד של הפרויקט?

קיימת חשיבות רבה לניסיון של המלווה המשפטי של הפרויקט. יש לוודא שמדובר בבעל ניסיון בתחומו.

האם יש תב"ע (תוכנית בנין עיר) מאושרת?

יש לבדוק ולקבל מידע האם מספר היחידות הינו בהתאם לתב"ע מאושרת או שיש צורך בתב"ע חדשה כדי לבנות את הפרויקט, מצב זה יכול לעכב את בניית הפרויקט.

האם יש ליווי בנקאי לפרויקט?

מטרת הליווי הבנקאי הינה הבטחת יכולת חברי הקבוצה לקבלת מימון לפרויקט.
מטרת קבלת המימון הינו הבטחת מסגרת תזרימית לכל שלבי הפרויקט מראש, ומאידך קבלת מימון אישי להשלמת עלות היחידה מעבר להון העצמי שהוגדר. חשוב להדגיש כי ליווי בנקאי לפרויקט ע"י בנק למשכנתאות מבטיח את היכולת הכלכלית של הקבוצה לסיום מוצלח של הפרויקט.
כל חברי הקבוצה מחוייבים לפתוח תיק משכנתא בבנק המלווה בגובה ההפרש בין ההון העצמי שהושקע ע"י החבר עד גובה עלות היחידה. חבר קבוצה שלא אושר ע"י הבנק יוחלף בחבר אחר.
יש לוודא שהמארגנים קבלו בעבר ליווי בנקאי לפרויקט ושפרויקט זה יקבל ליווי בנקאי מלא לקבוצת הרכישה.

האם יש בדק של קבלן מבצע?

חוק המכר (דירות) שחל על דירות שנקנות מקבלן ומגן בין השאר על ליקויים כתוצאה מבניה לקויה לא חל במקרה של קבוצת רכישה.
יש לוודא כי במסגרת ההסכם עם הקבלן מבצע (הסכם עד המפתח) נותן הקבלן אחריות זו וכן ערבות ביצוע להבטחת התחייבות הקבלן.
הערות: מכיוון שבשלב חתימה וכניסה לקבוצת רכישה עדיין אין קבלן מבצע, יש לוודא ולבדוק התנהלות הקבוצה בפרויקטים קודמים.

האם יש התחייבות למחיר הסופי?

בקבוצת רכישה "אמיתית" אסור למארגן להתחייב בפני אף אחד מחברי הקבוצה למחיר הכולל של דירה. כמו כן, אסור להתחייב למפרט הטכני הסופי של הדירה.
במקרה ומארגן קבוצת רכישה מתחייב למפרט ו/או למחיר סופי, יש להידלק "נורת אזהרה".
יש לקחת בחשבון כי מדובר באומדן עלות בהתאם לתוכנית רעיונית ויתכנו שינויים בעלות. כדי לוודא את אמינות אמדן העלויות יש לבדוק התנהלות המארגן בפרויקטים קודמים והאם הוכן דוח ה-"0" ע"י שמאי מקרקעין מוכר (ראה סעיף 2 לעיל).

מי המפקח ההנדסי של הפרויקט?

תפקיד המפקח ההנדסי הינו ניהול כל ההיבטים המקצועיים הקשורים בבניה. החל משלב הכנת מכרז הקבלן ועד לפיקוח צמוד במהלך הבניה ואישור חשבונות לקבלן המבצע.

מי המפקח הפיננסי של הפרויקט

ניהול חשבונות הפרויקט ע"י רו"ח חיצוני היננו קריטי התנהלות התקינה של הפרויקט. יש לוודא כי הניהול הכספי של הפרויקט מבוצע ע"י רו"ח חיצוני אובייקטיבי בעל ניסיון בתחום.

שקיפות

להתנהלות תקינה של הפרויקט במסגרת קבוצת רכישה יש צורך בשקיפות ברמת עדכונים, חשבונות וכל מידע רלוונטי.
יש לוודא ביחס לפרויקטים קודמים של המארגן, קיומה של שקיפות מלאה הניתנת לחברי הקבוצה בכל שלב משלבי הפרויקט.

האמור איננו מהווה ייעוץ משפטי ואיננו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.